?

Log in

Искусство загородной жизни [entries|archive|friends|userinfo]
villagio_estate

[ userinfo | livejournal userinfo ]
[ archive | journal archive ]

Планы меняются: как сделать перепланировку в таунхаусе [Sep. 4th, 2016|02:10 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Став счастливым владельцем квартиры в таунхаусе, редко кому удается избежать желания тут же обустроить его «под себя». Чтобы стандартные апартаменты стали отражением индивидуального представления о комфорте, на свежеприобретенных квадратных метрах появляются перегородки, лифты, дополнительные санузлы, меняются размеры кухни, гостиной, расположение лестницы и даже входной двери. Какими законами и правилами ограничена фантазия хозяина, какие этапы согласования придется пройти – и как не растерять в погоне за уникальностью здравый смысл? На вопросы о перепланировке квартир в таунхаусах отвечает директор по развитию компании Villagio Estate Константин Романов.

Таунхаус – это блокированный  квартирный жилой дом с отдельными выходами на земельный участок. А значит, чаще всего недвижимость в нем юридически приравнена к обычной квартире в многоэтажке. Другое дело, что нормы двухуровневого жилья заметного отличаются от обычного  - они дают владельцам значительно больше выбора в планировочных решениях.
Наибольшую свободу действий получают хозяева квартир в таунхаусах свободной планировки. В плане БТИ указаны только несущие стены, а дальше собственник сам решает, где будут перегородки, разводка, санузел и зона приготовления пищи. Однако, даже свободная планировка не избавляет владельцев недвижимости от некоторых ограничений. «Во-первых, кухня привязана к расположению газового котла. Если владелец жилья захочет перенести котельную, процедуру придется детально согласовывать с БТИ. То же правило действует относительно изменения несущих конструкций, организации лифтов и камина», - замечает Константин Романов.

Дело в том, что юридически термина «свободная планировка» не существует. В проектной документации на такие таунхаусы как правило указано зонирование помещения – то есть расположение в нем перегородок. Позднее БТИ обозначает их пунктирными линиями на поэтажных планах: в соответствии с ними хозяин жилья и обязан проводить планировку. Если сведений о зонировании  дома в плане БТИ нет, можно руководствоваться планировочным решением в рабочей проектной документации. Отступления от него придется согласовать. В Москве - с окружной Мосжилинспекцией, в Московской области - с местными органами исполнительной власти.
Если речь идет о квартире, на которую изначально предусмотрена планировка, то получать разрешение и вовсе придется на любые отступления от заявленного проекта таунхауса. «В этом случае закон запрещает перенос мокрых зон и прокладывание труб от одного стояка к другому. Нельзя также сносить капитальные стены. Исключительной, но крайне трудной в согласовании инициативой является организация в них дверных проемов. Хозяину-реформатору в обязательном порядке нужно будет  внести изменения в технический паспорт: иначе при продаже жилья могут возникнуть проблемы», - рассказывает директор по развитию компании Villagio Estate.
В целом процедуру юридического согласования перепланировок можно разделить на 2 этапа. Первый - получение архивной проектной документации и разработка проекта нового обустройства жилья. Второй этап -  согласование проекта в различных инстанциях. Некоторые случаи потребуют заручиться согласием не только чиновников, но и соседей. Речь идет об изменении фасада здания или обустройства камина. Жители дома должны будут дать добро на использование кровли для дымохода и его дальнейшей эксплуатации.
LinkLeave a comment

Здесь будет город-сад: как появляется концепция жилых комплексов [Sep. 4th, 2016|02:09 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Аккуратные европейские домики, зеленые аллеи, цветущие клумбы и ухоженный пруд – глядя на современный поселок, трудно разглядеть когда-то бывшие на его месте пустырь и разруху. Кто и как придумывает концепцию будущего жилого комплекса? С какими неприятностями может столкнуться неопытный девелопер и его покупатели? Об особенностях создания плана загородной застройки рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.
«Каждый жилой комплекс – это не только дома, но и проектировка микрорайона или поселка в комплексе, - поясняет Алексей Коротких.  – На плечи застройщика ложатся задачи по созданию инфраструктуры, подъездных дорог, рекреационных зон. Но начинается все, конечно, с оценки расположения объекта».
С формулой «локация диктует концепцию» соглашаются все игроки рынка. От того, в каком районе будет находиться жилой комплекс, зависят его класс, плотность застройки, архитектурный стиль, количество и качество зон отдыха. Простым для освоения является ровный участок прямоугольной формы: его можно быстро размежевать и застроить. А вот впадины и возвышенности, транспортные объекты, неоднородная почва заставляют застройщика включить фантазию. Зато перепады высот обеспечат домам индивидуальность, большую приватность и  лучший вид из окна. Кроме того, неровный рельеф однозначно более привлекателен для ландшафтного дизайна: от придомового участка до общественных рекреаций.
Вместе с природными особенностями важен и размер участка. На большой территории необходимо предусмотреть максимум инфраструктуры, чтобы жизнь здесь была достаточно автономна от соседних населенных пунктов. Тогда в поселке появляются кафе и рестораны, спортклубы и салоны красоты, магазины, детские сады и школы. В маленьких жилых комплексах настолько развитая инфраструктура жителям не нужна, а застройщику невыгодна.  Однако важно, чтобы необходимые услуги оставались в транспортной доступности.
«Застройщику необходимо помнить, что хороший проект требует больших материальных вложений. Подчас девелоперы отказываются от необходимых инвестиций в последний момент, и заявленная концепция меняется или реализуется некачественно. Тогда проект теряет покупателей, а застройщик - имидж», - добавляет Алексей Коротких.
Другая проблема, с которой можно столкнуться при возведении поселка – его изначально неверная идея. Например, несоответствие сегмента жилья его месторасположению: трудно построить загородный комплекс премиум-класса, к примеру, на Новорязанском шоссе. Избежать ошибки можно, если заранее серьезно подойти к сбору информации: найти статистику продаж по выбранному направлению, изучить общее состояние рынка, присмотреться к опыту аналогичных проектов.
«Нужно учесть самые разные факторы, - поясняет эксперт Villagio Estate. – Есть ли в планах администрации округа ремонт дороги, строительство развлекательных и торговых центров, каковы макроэкономические прогнозы. Даже если появление заявленной инфраструктуры зависит не от вас, отвечать перед жителями в случае ее отсутствия будете именно вы. Поэтому необходимо заранее взвесить репутационные риски».
Когда общая концепция объекта сформирована, девелопер решает, кому доверить его проектировку. Вариантов работы с архитекторами несколько.  Первый способ – аутсорсинг.  Сторонних специалистов выбирают с помощью конкурсов и тендеров – или доверяют портфолио и рекомендациям игроков рынка.
Второй, зачастую более надежный вариант - создание собственного архитектурного бюро. «В Villagio Estate проектированием домов занимается отдельный департамент. Собственный штат специалистов необходим, когда в портфеле компании несколько крупных проектов. В нашем случае – это десяток элитных загородных проектов, общее число домовладений в которых  – свыше 2 000», - говорит Алексей Коротких.

Третий способ сотрудничества с архитекторами - привлечение специалиста с именем. «Звездный» исполнитель прибавит узнаваемости проекту и позволит привлечь определенную аудиторию покупателей, однако заметно увеличит конечную стоимость жилья. «Я склонен думать, что лучший маркетинг – это четко и в срок реализованная концепция поселка, а не рекламные ухищрения», - подчеркивает эксперт.
LinkLeave a comment

Прозрачный намек: плюсы и минусы панорамного остекления [Sep. 4th, 2016|02:06 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Она быстро стала синонимом красивой жизни – стеклянная стена в пентхаусе небоскреба или в просторной гостиной загородного дома. Стоя у нее, хозяин недвижимости неспешно выпивает утренний кофе и вглядывается в даль собственных планов. Однако прозрачная роскошь имеет и прозаические особенности: большая теплопотеря, быстрое загрязнение и отказ от приватности. О достоинствах и недостатках панорамного остекления в подмосковных поселках говорим с директором по развитию компании Villagio Estate Константином Романовым.

Единичные дома с прозрачными стенами или даже целиком сделанные из стекла появлялись в Европе еще с XVII века. Но по-настоящему «распробовали» тенденцию только в веке XX. В России популярность панорамного остекления совпала с расцветом конструктивизма: прежние богатые украшательства жилищ уступили место минимализму и открытым пространствам. Мода 20-х годов пришлась ко двору и в 60-е. Почти во всех советских городах появились «стекляшки»: магазины и кинотеатры с полностью или частично прозрачными фасадами.  В XXI веке панорамное остекление вернулось уже как синоним роскоши и подражание западным небоскребам. Флагманом «нового старого» архитектурного стиля стали знаменитые башни «Москвы-Сити».

Из пентхаусов и бизнес-центров прозрачные стены постепенно переместились и в элитные загородные дома. Главная сложность остекления везде одинаковая: далеко не всякий вид из окна достоин того, чтобы открыть на него панорамный обзор. Если в городе строители могут столкнуться с заводскими трубами или оживленной трассой по соседству, то в коттеджах стены могут напрямую примыкать к соседнему дому. «Выход девелоперов – в избирательности. Прозрачными становятся стены не всех, а только удачно расположенных домов или квартир. При этом наценка за видовые характеристики может составлять от 5 до 50 процентов», - замечает Константин Романов.

Кроме собственно вида к плюсам панорамного остекления относят более длительный период инсоляции. Это помогает экономить на электричестве, а также благоприятно сказывается на самочувствии и настроении хозяев дома. Однако минусов – или, как принято говорить, особенностей эксплуатации у стеклянных стен тоже немало. «В России такие объекты распространены меньше, чем в Европе или Америке: главным образом из-за климата и соображений безопасности, - поясняет эксперт Villagio Estate. - Окна во всю стену – это большие теплопотери: значит, значительные затраты на обогрев помещений. А случайно разбив окно, владелец обрекает себя на трудную и дорогостоящую замену стеклянных панелей».

Чтобы не замерзнуть за прозрачными стенами, специалисты советуют ставить рядом напольные радиаторы – они создадут тепловую завесу. От шума избавят стеклопакеты с аргоновой прослойкой, которая отражает значительную часть звуковых волн. Заранее стоит продумать и вопрос проветривания. Далеко не всегда в панорамных окнах предусмотрены форточки, и отсутствие подвижных элементов может стать серьезной проблемой для владельцев жилья.
Некомфортной некоторым покажется и «жизнь напоказ»: прозрачные стены совсем не защищают от любопытных взглядов соседей. Впрочем, в загородных поселках плотность застройки невелика, и проблема стоит менее остро. «При строительстве московских высоток используют бронированное, тонированное и звукопоглощающее стекло. В малоэтажных комплексах внешняя среда менее агрессивна, поэтому требования к защитным и звукоизоляционным свойствам стекла не так строги. На западе наши коллеги иногда применяют стекло, которое умеет подстраиваться под естественное освещение и менять степень светопроницаемости. Думаю, что через несколько лет «умный» материал доберется и до России», - добавляет Константин Романов.
Несмотря на минусы, «прозрачность» - все более востребованная архитектурная особенность. По оценкам эксперта, приверженцами приватного образа жизни остается старшее поколение. А вот молодежь все чаще хочет жить открыто и готова пожертвовать практичностью ради эффектного вида и статуса жилья.
LinkLeave a comment

Игра на понижение: малоэтажные дома как новый тренд [Aug. 4th, 2016|06:42 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , ]




Всего пару лет назад оформившиеся в самостоятельный сегмент рынка, небольшие 2-3-этажные домики претендуют на солидный кусок от продаж в высотках. Станет ли малоэтажное жилье флагманом подмосковного строительства – или уже через несколько лет выйдет из моды? Об особенностях, трудностях и перспективах формата рассказывает директор по развитию компании Villagio Estate Константин Романов.

К малоэтажному относится любое жилье не выше 4 этажей, а значит, под определение подпадают и роскошные коттеджи, и практичные таунхаусы с дуплексами, и бюджетные многоквартирные четырехэтажки. Такие предложения можно найти на западе, юго-западе, юге и севере Московской области. Загородные резиденции элитного сегмента сосредоточены на Новорижском и Рублево-Успенском, Минском и Можайском шоссе.

«Сегодня в Подмосковье представлены порядка 70 тысяч малоэтажных объектов, - поясняет эксперт Villagio Estate. – Более 60% из них – это только участки под строительство. Около 20% – трех- и четырехэтажные многоквартирные здания,  8% – таунхаусы, еще 12%  – отдельно стоящие домовладения.  В сегментах премиум и de luxe пропорции, естественно, иные: коттеджи составляют не менее 60% рынка, оставшиеся 40% делят таунхаусы, дуплексы и МЖД».
В масштабах всего рынка подмосковной недвижимости эти цифры все еще скромны: около 10% от общего числа продаж. Многоэтажные жилые комплексы и девелоперам выгодны, и покупателям доступны. Изменить ситуацию может административная поддержка: о необходимости развития сегмента говорят и в столичной мэрии, и на уровне государства. К примеру, недвижимость Новый Москвы обещают сделать на 30% малоэтажной.

«Спрос на высотки и малоэтажное жилье пока еще несравним: и между собой, и с теми пропорциями, что существуют в Европе, – подтверждает Константин Романов. – Загородные «великаны» ориентированы на массового покупателя. Там застройщик берет ценой, а в случае с таунхаусами и коттеджами – качеством: архитектурной концепцией, местом, продуманной рекреацией. Эти предложения, как правило, рассчитаны на семьи с детьми и довольно высоким доходом. Такие покупатели перебираются в пригород ради увеличения метража, класса жилья и экологических условий».
Девелоперы нередко стремятся диверсифицировать риски за счет присутствия в пакете предложений разного формата. Делать ставку только на малоэтажку пока не спешат: сложность бизнеса – высокая, рентабельность – не всегда. В строительство трехэтажного многоквартирного дома придется инвестировать до 400% больше, чем в аналогичные квадратные метры подмосковной двадцатиуровневой высотки.

«Зато «малоэтажники» выигрывают у конкурентов за счет отсутствия такого количества согласований, которого требует возведение небоскреба. Нет затрат на установку и обслуживание лифтов, да и землю под коттеджный поселок найти проще, чем для жилого комплекса из высоток. Общими остаются проблемы всех застройщиков: отсутствие административной поддержки по вопросам строительства и ремонта дорог, организации инфраструктуры», – рассказывает директор по развитию Villagio Estate.

Главная ценность малоэтажного жилья – более низкая плотность застройки. Для покупателя это выражается в том, что у дома всегда можно найти место на парковке, лавочке, детской площадке, в тишине прогуляться по ближайшей аллее. Привлечь клиентов помогают и оригинальные решения застройщика: в поселке Park Avenue на Новой Риге спрос на апартаменты вырос благодаря эксплуатируемой кровле. Однако глобальное развитие рынка маркетинговыми ходами не обеспечишь. Дело за повышением покупательского уровня жизни, освоением новых подмосковных пространств посредством градостроительных решений. «Вслед за новыми дорогами, детскими садами, поликлиниками, рабочими местами в Подмосковье придут и новые девелоперы, и новые жители, выбирающие современный комфорт», – уверен Константин Романов. 
LinkLeave a comment

Чем дольше рос – тем выше спрос: во сколько обойдется домик в лесу [Aug. 4th, 2016|06:38 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]




Самыми завидными дачами всегда считались те, где на участке раскинулись клены, расцвели липы, примостились красавицы ивы или березы. Современные загородные поселки расширяют границы привычной флоры: наравне с соснами в Подмосковье поселились экзотические бонсаи, гинкго билоба и дубы фастигиата. Кто занимается озеленением вокруг элитных коттеджей, как оно отражается на стоимости недвижимости, и что учитывать, если посадкой и вырубкой деревьев владелец решает заняться самостоятельно? Выясняем с руководителем ландшафтной службы компании Villagio Estate Ириной Шейдяковой.

Леса – чаще смешанные, реже – сосновые –можно найти почти вдоль всех Подмосковных шоссе.  Однако купить дом в новом поселке непосредственно в лесном массиве – задача почти нереальная: застройка на землях лесфонда официально запрещена. Законный вариант жилья среди вековых дубов – стародачные поселки. Но и здесь свои недостатки: изношенные коммуникации, ветхие дома, не соответствующие современным требованиям к комфорту. Поэтому сейчас 95% элитной загородной недвижимости буквально возведенав чистом поле. Их нынешняя богатая флора – целиком рукотворная.

«Единственным проектом Villagio Estate, который появился вблизи лесного массива, является поселок «Шервуд» на 26 км Новорижского шоссе.  – рассказывает Ирина Шейдякова. – А вот в Millenium park от природы нам достались всего несколько десятков берез. Прочую растительность на 35га рекреаций нам удалось создать самостоятельно. Сегодня там растут березы, липы, клены, дубы, сосны и ели, каштаны, ивы, рябины и даже одно из старейших деревьев на земле, которое появилось еще во времена мамонтов: гинкго билоба».

Редкие растения на территории поселков – исключение. В арсенале большинства ландшафтных дизайнеров всего несколько десятков хорошо знакомых деревьев и кустарников. Уникальность зеленый зоны создается благодаря особой высадке и фигурной стрижке. Так одно и то же дерево может вписаться в концепцию строгого европейского или причудливого восточного сада.

За непосредственную близость к чаще придется платить: иногда даже в 2-3 раза больше, чем за аналогичный дом вдали от растительности. «Несмотря на дороговизну, коттеджи рядом с зеленым массивом реализуются раньше остальных, замечает эксперт Villagio Estate.– В поселке MadisonPark всего за полгода было продано более половины участков с выходом в лес. Их конечная стоимость зависит от происхождения деревьев, их породы и близости к дому».
                                                          
Если владелец загородной недвижимости становится также и полноправным хозяином земли, то может распоряжаться растительностью по своему желанию. То есть не только высадить, но и спилить неприглянувшиеся стволы. Правило действует относительно фруктовых деревьев, по поводу остальных собственникам все же советуют консультироваться с управляющей компанией или экологической службой. Впрочем, желание проредить зеленые насаждения и избавить от старых больных стволов возникает, как правило, только у владельцев старых дач. В современных коттеджах владельцы прибегают к «самопилу» крайне редко, уверяет Ирина Шейдякова:

«В практике Villagio Estate до сих пор не было случаев, когда собственники решались на уничтожение деревьев. Надо понимать, что в поселке с организованной застройкой клиентам предлагают участки с минимальным благоустройством: выравнивание, газон, дорожки, несколько деревьев или кустарников – все продумано и функционально. Этого достаточно, если в планы владельцев не входило дальнейшее озеленение. Но, как правило, жители стремятся добавить, а не убавить растительности на участке».
LinkLeave a comment

Таунхаус или коттедж: формальный подход к загородному жилью [Aug. 4th, 2016|06:36 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Однажды городской житель устает от пыли и суеты и решает наперекор чеховским сестрам: «из Москвы! Из Москвы!» в уютную прохладу загородного поселка.  Выбор сделан, но дальше – следующий: экономный и по-городскому практичный таунхаус или автономный и просторный коттедж? О плюсах, минусах и истории разных загородных форматов на российской земле говорим с коммерческим директором компании Villagio Estate Алексеем Коротких.

Таунхаус – малоэтажный дом на несколько многоуровневых квартир – жилье для России практически новое. Первые таунхаусы появились в Подмосковье в середине 90-х годов — под Новогорском, Троицком и поселком Новые Ржавки. Незнакомый формат жилья уже через несколько лет стал частью бума малоэтажной застройки. Менее автономный, чем коттедж, таунхаус приобрел имидж городского жилья за городом. У владельцев квартир здесь, как и в мегаполисе, есть соседи за стеной. Зато каждая жилплощадь имеет отдельный вход, гараж и небольшой участок.

«Каждый формат жилья рассчитан на свою аудиторию и сравнивать их не совсем корректно, поясняет Алексей Коротких. Тем не менее, я могу предположить, что заставляет сделать выбор в пользу квартиры в таунхаусе. Она ощутимо дешевле, чем отдельно стоящий коттедж, требует меньших затрат на коммунальные услуги и эксплуатацию. В таунхаусах заранее проложены инженерные коммуникации. Немаловажна и особенность застройки: загородные дома на несколько квартир возводятся секциями, поэтому владелец приезжает в уже построенный поселок. А вот жителем коттеджей иногда приходится мириться со стройкой по соседству».
Коттедж, в отличие от таунхауса формат с длинной историей. Родина коттеджей – конечно же, Англия. Под таким названием там подразумевали скромный домик для семьи среднего класса. Оригинальный коттедж состоит всего из двух комнат передней и задней  и снабжен небольшим приусадебный участком. Классическими стройматериалами являются красный кирпич или природный камень, а обязательной чертой – наличие камина. В новой России с термином «коттедж» произошли метаморфозы. На рубеже ХХ и ХХI веков коттедж стал символом достатка и благополучия героев «эпохи первоначального накопления капитала». Их дворцы и замки совсем не походили на оригинальный коттедж, под характеристики которого, строго говоря, подпадал только домик обслуживающего персонала на участке.
В 2000-е коттеджные поселки стали более открытыми и европейскими, сохранив на память о своей истории аккуратный английский стиль. «Формат такой недвижимости ценят сторонники обособленного образа жизни на природе. Достоинства коттеджа понятны: наличие большого участка, автономность от соседей, архитектура, подстроенная под ваши желания», комментирует эксперт Villagio Estate.
Оба формата жилья могут служить как для сезонного, так и для постоянного проживания. Игроки рынка отмечают тенденцию к увеличению процента загородной недвижимости, которую приобретают в качестве ПМЖ. Если ради переезда на природу семья продает московскую квартиру, то вероятнее всего, выберет не коттедж, а таунхаус – компромиссный вариант между городом и загородом. Альтернативные сделки происходят практически в любом сегменте подмосковного жилья. Пример приводит Алексей Коротких:
«Одни из клиентов Villagio Estate решили продать трехкомнатную квартиру в Крылатском, а на вырученные средства купить таунхаус в Park Avenue поселке премиум-класса на Новорижском шоссе. Новая жилплощадь была почти в 3 раза больше предыдущей, а оставшихся денег хватило еще и на ремонт. Так что вопрос «где жить» не всегда упирается в финансы. В первую очередь – это решение о предпочтениях вашей семьи».
LinkLeave a comment

Погода в доме: какие метеоусловия благоприятны для покупки жилья [Jul. 26th, 2016|04:43 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , , ]




Залитые солнцем дорожки, тяжелые ветви загородных елей и отражение элегантной беседки в прозрачной глади подмосковного водоема. Чего проще – выбирать коттедж, когда, кажется, сама природа шепчет: «купи!» Однако скептики разрушают идиллическую картину: некоторые недостатки жилья видны как раз во время дождя, снега и ветра. Какая погода действительно поможет принять решение о покупке -  и стоит ли подстраивать приобретение загородного дома под сезонный спад рынка? Выясняем вместе с руководителем отдела продаж компании Villagio Estate Валентином Зуевым.

«Безусловно, желающих посмотреть коттедж, когда за окном солнечно, гораздо больше, чем согласных ехать за город в промозглую погоду, – первым делом замечает эксперт. – По нашей статистике, ясные дни увеличивают даже количество предварительных звонков. Ливень, напротив, может стать причиной переноса встречи в самый последний момент».
Нелюбовь к большой влажности понятна: покупателю придется осматривать стройплощадку или уже готовый участок, ходить по щебню, земле, песку, осматривать прилегающую лесную или парковую территорию - после дождя такая прогулка может стать затруднительной. Однако изнуряющая жара интерес к крупным покупкам тоже не подогревает: когда на термометре больше +28, люди, как правило, предпочитают не заниматься делами  и остаться в прохладе городской квартиры. Если просмотр коттеджного поселка все-таки состоялся, клиент почти всегда поинтересуется наличием в нем водоема и противопожарной сигнализации.
Идеальная погода для покупки жилья – теплая, сухая и солнечная. Дом и поселок тогда и впрямь выглядят иллюстрацией к счастливой загородной жизни: солнце подчеркнет достоинства панорамного остекления, а свет фонарей и легкий снег создает ощущение новогодней сказки. «Все это способствует принятию эмоционального, но подчас не взвешенного решения. Покупателю следует отдавать себе отчет, что риэлтор может сыграть на его настроении», - комментирует Валентин Зуев.
Противоположность покупателям-новичкам, на чье решение легко повлиять правильными деталями просмотра – искушенные клиенты, которые четко знают, чего хотят. Такие покупатели не торопятся с решением и приезжают в поселок несколько раз: в разную погоду.
К примеру, после дождя можно убедиться, как работает гидроизоляция, не скапливается ли вода на участке, не затапливается ли подвал. Весной и поздней осенью очевидно, размывает ли дороги в поселке. Зима и золотая осень – благоприятное время для проверки работы управляющей компании: покупатель видит, насколько регулярно здесь расчищают снег и убирают листву. Если приехать не сразу, а через пару дней после дождя, то можно убить двух зайцев: и видовые характеристики оценить, и качество водоотведения.
Зиму часто называют неблагоприятным сезоном для сделки: снег маскирует рельеф, и на месте кажущейся равнины весной может обнаружиться яма или низина с водой. Под сугробами недобросовестный застройщик попытается скрыть перепады высот, бурьян и прочие минусы объекта.«Недостатки хорошо видны во время таяния снега, – поясняет эксперт Villagio Estate. – Покупатель заметит сразу и поддопленные места, и строительные просчеты. А отсутствие листвы поможет оценить уровень шума в поселке».

Именно на межсезонье по статистике приходятся пики продаж в коттеджных поселках. Самый высокий спрос - в апреле, октябре и в декабре, когда покупатели ищут применение годовым премиям. «Мертвый сезон» на рынке недвижимости – начало года: состоятельные покупатели стремятся уехать в теплые страны. Мало продаж и жарким летом – как правило, к этому периоду клиенты уже приобретают жилье и смешат его обустроить.
«И все же универсального ответа на вопрос «когда смотреть» - нет, - подытоживает Валентин Зуев. Если решение о приобретении жилья созрело, то не стоит откладывать с выбором. Вычислить изъяны зачастую можно и без помощи плохой погоды. А ожидая правильного сезона, месяца или температуры за окном, можно попросту упустить дом свей мечты».
LinkLeave a comment

Точка возврата: кто и зачем покидает загородные коттеджи ради городской квартиры [Jul. 26th, 2016|04:41 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , , ]



Приобретение загородного дома является едва ли не обязательным пунктом в списке целей состоятельного человека. Но бывает и так, что заполучив «домик окнами в сад» владелец разочаровывается в таком образе жизни и возвращается в столицу. Чем приходится платить за единение с природой – и как заранее предусмотреть отступные пути? О «возвращенцах» говорим с руководителем отдела продаж компании Villagio Estate Валентином Зуевым.

Чаще других задуматься о переезде в город заставляет столичный трафик. Многокилометровые пробки в часы пик, регулярные опоздания на работу и одинокие вечера за рулем собственного авто – именно они могут разочаровать в романтике загородной жизни. «Населения Москвы и Московской области постоянно растет и вот-вот возьмет отметку в 30 миллионов человек. Безусловно, это приводит к транспортным трудностям, - поясняет Валентин Зуев. Но многое зависит от конкретного направления. После реконструкции Новорижского шоссе время в пути из поселков сократилось почти в два раза. Расстояние в 25 км от Москвы и дальнейшее передвижение до центра города занимает меньше часа».

Волна «камбеков» захлестнула поселки именно в пик дорожного строительства. Параллельно с реконструкцией Новой Риги началось возведение эстакады на Рублевском шоссе. Особенно тяжело приходилось на съездах в районе Крылатское. Облегчить проблемы загородных жителей удалось с помощью платного дублера
Рублево-Успенского шоссе. Для тех, кто готов переесть с личного транспорта на общественный, запустили экспресс-поезд от станции Усово до Белорусского вокзала.

Решение о возврате в городскую квартиру может быть принято и по другой причине: отсутствие необходимой инфраструктуры. Как правило, речь идет о семьях с детьми. Дошкольникам может потребоваться близкое проживание к поликлинике или яслям, а уже подросших детей родителям подчас не с руки возить в столичную школу. «В элитных загородных поселках нередко есть свои частные школы, однако не все родители согласны отправлять туда своих чад. Может потребоваться заведение со специальным уклоном, профилем и статусом – тогда одному из родителей придется ежедневно отвозить ребенка в Москву. А старшеклассники могут уже и сами настоять на переезде в городское жилье ради столичных друзей и развлечений», - рассказывает эксперт Villagio Estate.

Отказ от загородной резиденции может быть вынужденным: продажа недвижимости из-за проблем с бизнесом. В этом случае речь, конечно, не идет о разочаровании в пасторальных буднях – напротив, когда дела вновь идут в гору, собственник нередко приобретает дом в том же поселке.

Вопрос «куда возвращаться» как правило, стоит не остро. Вырученных от продажи коттеджа денег хватит на небольшую квартиру в престижном районе Москвы. Другие, привыкнув к обилию зелени, идут на компромисс: переселяются в городской таунхаус. Такие предложения есть в районах Крылатское, Бескудниково, Куркино, Южном Бутове и Новой Москве. Однако по наблюдениям эксперта, владельцы загородных резиденций высокого класса почти всегда сохраняют за собой прежнюю городскую квартиру. «Московскую недвижимость стараются оставить как актив. Это запасной вариант, который как раз выбирают на перспективу, если проживание за городом приведет к некоторым проблемам, - говорит Валентин Зуев.  - Однако разочарования почти всегда удастся избежать, если решение о переезде в поселок изначально будет осознанным, подготовленным и продуманным».
LinkLeave a comment

И ныне там: новые загородные проекты как потомки прежних элитных дач [Jul. 26th, 2016|04:36 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Поселки художников, космонавтов, писателей и партийной элиты - время, когда «все равны, но некоторые равнее» оставило в наследство целый список привилегированных дачных мест, проживание в которых означало принадлежность к верхушке общества. В новое время элитными стали совсем другие, по-европейски аккуратные загородные проекты. Но так ли много различий? О преемственности и сотрудничестве старых престижных поселков с новыми говорит коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.

Слово «дача» - от глагола «давать»: и при царе, и при советской власти земли жаловали за особые заслуги. Загородные резиденции номенклатуры и творческой интеллигенции образовывали что-то вроде элитного закрытого клуба. При этом объективными характеристиками премиальной недвижимости дачи обладали не всегда. Имидж создавали не дворцы, башни и водопады, а живущие здесь известные люди. Уже под них «подгонялись» прочие достоинства: развитая инфраструктура и транспортная доступность.
«К таким объектам, к примеру, относится знаменитое писательское Переделкино между Минским и Киевским шоссе, некоторые поселки на Дмитровком направлении, - комментирует Алексей Коротких.- Отдельные престижные участки есть и на востоке Московской области. Но главный исторически сложившийся анклав элитных поселков – на Волоколамском и Рублево-Успенском шоссе».

Жуковка, Усово, Николина Гора, Раздоры и Барвиха – населенные пункты вокруг Рублевки облюбовали знатные фамилии еще в царской России. В советское время здесь отдыхала партийная элита – от Ленина до Горбачева. Нынешняя президентская резиденция находится в Ново-Огареве: это тоже Рублевское направление.

Не менее привлекательным в наше время стало жилье на Новой Риге – хотя ее застройка началась много позже. Далее в списке – Ярославское шоссе. Дачу здесь имела еще княгиня Дашкова. В советские годы вдоль Ярославки селились артисты ведущих московских театров: Ефремов, Никулин, Караченцев и многие другие. Богато на фамилии известных жителей и Минское направление: кроме уже заявленного писательского Переделкино прославилась подмосковная Немчиновка: дачу здесь снимали Малевич, Шехтель, Шагинян и Эйзенштейн. В соседнем Лесном городке проживал полководец Георгий Жуков.

«Несмотря на всю очевидно привлекательную ауру стародачных мест, отнести такие поселки к элитному сегменту жилья можно не всегда,  - замечает эксперт Villagio Estate. – Изношенные коммуникации, отсутствие газа, перебои с электричеством. Такие дома, как правило, пригодны для проживания только в теплый сезон».

Старые дачи уже не соответствуют современным требованиям комфорта, а значит, дом для покупателя вторичен. Его, за редким исключением, все равно придется перестраивать. Главным объективным достоинством таких поселков становится место. Это небольшие, скрытые от прохожих поселения с богатой флорой: на участках растут вековые деревья, вблизи находится лес и речка.

Другую очевидную особенность старых дач – сложившийся контингент – экспертне спешит называть плюсом: «Для старожилов чувство своего круга подчас критично: все друг друга знают, дружат семьями и передают дома из поколения в поколение. Новичок в таком поселке может столкнуться с непринятием и так и не завести дружбу с соседями», - замечает Алексей Коротких.

Сохранить плюсы и избавиться от минусов кажется возможным с помощью строительства новых коттеджных поселков рядом со стародачными. Девелоперы не без оснований полагают, что слава премиального соседа с историей перекинется на новые проекты. Покупатель получает и комфортное современное жилье, и подходящее ему окружение – и веками складывавшуюся атмосферу с природой в придачу. Новый поселок тоже обогащает пожилого соседа. Известные фамилии современных жителей и дополнительная инфраструктура ведут к росту цен в дачных поселках с историей и позволяют вдохнуть в них новую жизнь.
LinkLeave a comment

Особые отношения: скидки и привилегии ради лояльности клиентов [Jul. 3rd, 2016|02:05 am]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , ]



Уступка в цене или небольшой презент не только поднимают настроение при покупке, но подчас являются ключевым аргументом ее совершения. Бонусы от продавца срабатывают не только с небольшими спонтанными приобретениями,  но и в таких серьезных решениях, как покупка жилья. Какие программы лояльности существуют на рынке недвижимости, действительно ли они выгодны покупателю и почему на них идут сами застройщики? Говорим об этом с директором по маркетингу компании Villagio Estate Антоном Гололобовым.

Предоставление особых условий при покупке жилья – проект для девелопера недешевый, но, как правило, окупаемый. Остаться в выигрыше удается за счет экономии средств на рекламу: довольный клиент запускает сарафанное радио, и его знакомые становятся новыми покупателями. По данным экспертов, контактами застройщика делится примерно каждый десятый, совершивший сделку. Существует и практика повторных продаж: в дорогих сегментах клиент приобретает не одно жилье за всю жизнь – а значит, захочет вернуться к уже проверенному продавцу.
Программы лояльности предлагают и риэлторы. Если один проект продают несколько дилеров, привлекать покупателей приходится с помощью дополнительных опций и бонусов. Больше всего программ лояльности - на рынке городских новостроек. При покупке квартиры клиентам предлагают отделку или мебель со скидкой от компаний-парнеров, а за привлечение новых покупателей дарят парковочное место или ремонт от застройщика. Однако каждую программу надо готовить, прорабатывать, продвигать, а совокупные расходы окупаются не для всех. Поэтому, например, среди предложений элитной загородной недвижимости бонусы пока распространены мало.
«По нашим данным, Villagio Privilege Club (VPC) – первая и пока единственная программа лояльности на рынке загородной недвижимости, - рассказывает Антон Гололобов. - Клуб относится к бренду Villagio Estate и предоставляет жителям поселков специальныеусловия на приобретение товаров и услуг премиум-класса. К партнерам VPC относятся бренды самого разного профиля: от элитных магазинов, салонов красоты и фитнес-клубов – до дилеров дорогих автомобилей и яхт».
Сотрудничество с большим количеством партнеров нередко оборачивается для девелоперов организационными трудностями. «Сложно выбрать компании, которым под силу удерживать высокий уровень. Поэтому мы считаем своим долгом контролировать тех, кто вошел в число наших партнеров, и предоставляет услуги или товары владельцам карт Villagio Privilege Club. Однако все не напрасно: потенциальные покупатели приобретают не только комфортное жилье, но и соответствующий образ жизни», - подчеркивает эксперт.
Самим партнерам застройщика такой проект тоже выгоден: они могут напрямую общаться с целевой аудиторией и приобретать новых клиентов. Чаще других в «пакет привилегий» входят услуги от компаний, чья деятельность сопряжена с покупкой недвижимости: ремонт, отделка, мебель и интерьер, дизайн, архитектурное и ландшафтное проектирование, грузоперевозчики. Далее в списке – товары и услуги категории «лайфстайл»: медицина, развлечения, спорт, питание и образование. По «карте жителя» клиент получает у партнера скидку от 5 до 40%, но в среднем около 10%.  Компании подбираются по ценовому сегменту жилья и географической близости к нему. Так, популярный в эконом-классе дисконт на продукты в ближайшем супермаркете может не пригодиться владельцам элитных коттеджей: зато они оценят наличие спецусловий в дизайнерском бюро и агентстве по подбору персонала.
«Жители наших поселков получают не только скидки, подарки и персонализированное обслуживание, но и посещают  закрытые распродажи, мастер-классы и вечеринки, организованные партнерами, - добавляет представитель Villagio Estate. – Для членов закрытого клуба  проводятся сезонные светские мероприятия и семейные праздники».
Объединяя своих жителей, компания пошла еще дальше – создала не только собственный интернет-ресурс, но и мобильное приложение, ставшее путеводителем для членов
VPC и существенно упростившее многие задачи: например, оплатить коммунальные услуги можно буквально в пару кликов.
LinkLeave a comment

navigation
[ viewing | most recent entries ]
[ go | earlier ]