?

Log in

Искусство загородной жизни [entries|archive|friends|userinfo]
villagio_estate

[ userinfo | livejournal userinfo ]
[ archive | journal archive ]

Говорят, вы профи: сарафанное радио на рынке риэлторских услуг [Dec. 4th, 2016|10:24 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , , , ]



Качество каких бы то ни было услуг разнится едва ли не больше, чем качество товаров: причем стоимость здесь не всегда показательна. Можно исследовать рынок методом собственных проб и ошибок, но куда спокойнее довериться чужому опыту – тем более, если речь о такой важной услуге, как подбор недвижимости. Насколько распространены рекомендации, когда речь идет о специалистах по жилплощади? Когда стоит поверить молве – и как часто «хваленым» риэлторам случается не оправдать ожидания следующих клиентов? Обо всем этом рассказывает ведущий эксперт компании Villagio Estate Валентин Зуев.

О подготовленном клиенте как о разумном клиенте


В сфере услуг хороших специалистов действительно часто передают «из рук в руки». Все мы нередко ищем через знакомых опытного врача, парикмахера или ремонтную бригаду -и риэлторы продолжают список специалистов, при обращении к которым не хочется рисковать. По рекомендациям приходит примерно четверть всего потока новых клиентов. Достичь этого показателяудается только профессионалам – тем, за кого и действительно можно поручиться. Как правило, совету реального человека стоит доверять больше, чем некому образу, созданному с помощью рекламы и комментариев в интернете. С клиентами, которые провели подготовительную работу перед обращением, работать всегда проще: у рекомендованного специалиста уже есть некий кредит доверия, а покупатель, очевидно, готов к сделке, если потратил время на сбор отзывов.

О неоправданных ожиданиях как о неизбежности

Является ли совет предшественников безусловной гарантией удовлетворения покупательского запроса? Конечно, нет. Даже самый квалифицированный специалист может не найти подходящего объекта в пределах заявленного бюджета.Это, скорее, вопрос соответствия возможностей и потребностей. К примеру, клиент хочет купить готовый особняк в стиле «ампир» под финишную отделку площадью около 450 кв.м. Риэлтор изучает предложения и находит искомые варианты только на вторичном рынке, где покупателя не устраивает цена. Иной сценарий - приобрести участок с подрядом и возвести дом самостоятельно, клиент не рассматривает из-за сжатых сроков переезда. Удовлетворен ли запрос? Нет. Виноваты ли те, кто порекомендовал обратившемуся именного этого специалиста? Вряд ли.

О семейном риэлторе как о семейном враче

В клубных поселках, где сделки с недвижимостью не поставлены на поток, а предполагают индивидуальный подход и даже некоторую размеренность, покупатель и риэлтор обычно успевают неплохо узнать друг друга и стать приятелями. В практике Villagio Estate есть даже несколько случаев крепкой семейной дружбы, которая выросла из делового общения. Другая, но не менее приятная для нас история – когда поселками интересуются родственники и друзья наших жителей. Очевидно, что такая рекомендация специалиста – самая надежная. Новые клиенты убивают двух зайцев: и риэлтора проверенного нашли, и соседей в лице своих друзей приобрели. Случаются и семейные стройки, когда члены семьи приобретают участки рядом друг с другом. Недавно два брата построили себе два симметричных дома-близнеца. По-моему, неплохое семейное архитектурное решение.
LinkLeave a comment

Загородная архитектура: экономия как тренд [Dec. 4th, 2016|10:21 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , ]


Прослыть модным среди владельцев подмосковных особняков все сложнее. Если прежде для попадания в тренд достаточно было не скупиться на золотые статуи и огородить участок трехметровым забором, то теперь в цене продуманная до мелочей эстетика – причем, представления о ней сильно разнятся. Но есть и то, что объединяет весь рынок: это тенденция к умеренности в тратах. Что сокращают вместе сбюджетами? А на какие архитектурные особенности не скупятся даже в условиях кризиса? О тенденциях и предпочтениях покупателей загородных коттеджей рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.

Площадь – меньше, функций - больше

В последние годы мы видим четкую тенденцию к уменьшению площади коттеджей. Основное количество запросов в элитном сегменте – на дома размером 300-350 кв. м, хотя прежде такие пожелания были скорее исключением. Другое очевидное веяние – увеличение функциональности помещений. Концепция «больше спален»больше не приоритет. Покупатели отказываются от непрактичных планировочных решений и стремятся максимально использовать дополнительное пространство. Но фокус на функциональности вовсе не означает экономию на качестве: большие суммы стали закладывать на отделку, использовать натуральные ткани, материалы и фактуры. Ценители ландшафтного дизайна могут потратить миллион на композицию из бонсаев, но уже почти никогда – на позолоченную скульптуру.

Минимализм в моде, классика в цене

К простоте стремится не только внутреннее убранство, но и внешний облик особняков. Все больше поклонников у простой геометрии, естественных цветов, плоской эксплуатируемой кровли и панорамного остекления, которое зрительно расширяет пространство. За каких-то пару лет спрос на дома с такими характеристиками вырос на 10-15%. По-прежнему интересна российской публике европейская архитектура: к примеру, альпийскому стилю шале симпатизирует каждый третий покупатель. Но лидирует по запросам все еще классический стиль с балясинами, портиками и колоннами.

Однородность, но не однообразие

Любой архитектурный проект предполагает некоторую однородность.Поэтому если владелец дома в каком-то из наших поселков решит возвести на участке новую постройку, ее внешний вид придется согласовать со специалистами. Что касается облика самих особняков, то мы стараемся придерживаться разумного компромисса: однородность важна, но однотипность – губительна. Вряд ли найдутся желающие жить в безликом гетто, состоящем из сотен унифицированных построек. Понимая это, мы предлагаем максимально широкую линейку возможных архитектурных решений. К примеру, на территории поселка Millennium Park находится 700 домов. Они разделены на семь кварталов, каждый из которых - особенный: есть и полностью «классические» улицы, и участки с домами в стиле хай-тек.

Новый хозяин – новая концепция

И все же как бы ни была богата архитектурная коллекция, владельцам дома хочется внести свою лепту в его оформление, переделать особняк «под себя». По статистике Villagio Estate, такую «доработку» проходят около 90% коттеджей. Может изменится отделка, метраж, планировки – пожелания всегда индивидуальны, невозможно раз и навсегда выбрать дизайнерское решение, которое устроит всех. Это особенно заметно на вторичном рынке в старых поселках. Я знаю пример, когда коттедж кардинально перестраивался трижды за шесть с небольшим лет. Первый хозяин выстроил классический замок с колоннами, второй захотел современных открытых пространств и плоскую крышу с площадкой для вечеринок, а третий оказался приверженцем натурального стиля и выбрал деревянный дом с террасой. И, тем не менее, каждый новый владелец решался на покупку заведомо неподходящего ему дома: участок располагался в очень живописном месте с видом на лес и пруд, так что все недостатки особняка справедливо казались решаемым вопросом.
LinkLeave a comment

В своей тарелке: рестораны в клубных поселках [Dec. 4th, 2016|10:15 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , , ]



Загородная жизнь среди деревьев и озер прекрасна, но даже самым преданным любителям пасторальных пейзажей рано или поздно захочется выйти из леса в поисках пропитания. Нередко именно в этот момент владельцы коттеджей начинают сверять обещанный девелопером план поселка с действительностью: до ближайшего магазина десятки километров, а ресторана – как не было, так и нет. В каких проектах клубной недвижимости действительно появились собственные кафе? Являются ли они полноценной заменой городскому общепиту? И как самим рестораторам не прогадать с выбором концепции? Обо всем этом рассказывает директор департамента инфраструктуры и услуг компании Villagio Estate Алексей Гречушкин.

Про обещания и реальность

По данным аналитического центра Villagio Estate, о наличии или скором строительстве собственных баров, кафе и ресторанов заявляют около трети подмосковных поселков. По моим наблюдениям, до реализации доходит не более 30-40 процентов этих планов. Сейчас заведения питания есть в 17% поселках эконом-класса, 28% - в категории «комфорт», 42% - бизнес, 59% - премиум, 62% - среди поселков класса «де люкс».

Про оптимизацию затрат

Еще несколько лет назад кафе и рестораны анонсировались в каждом втором загородном проекте. Очевидно, что сейчас девелоперы идут по пути сокращения расходов. Собственное заведение питания крайне остается желательным лишь для премиального сегмента - да и то располагаться ресторан может как внутри поселка, так и за его пределами. Если в непосредственной близости от жилых построек уже есть несколько заведений высокого уровня, то еще одно кафе может оказаться попросту нерентабельным.

Про расположение и аудиторию

Как и для любого другого инфраструктурного объекта, главное для ресторана – его расположение. В небольших или отдаленных поселках бизнес-проекту сложно стать окупаемым из-за слишком узкой аудитории. Выход – объединять запросы нескольких соседних загородных проектов. К примеру, у нас на Новой Риге рядом находятся порядка десяти поселков. Рестораны есть только в самых крупных- таких, как «Гринфилд». Но при этом владельцы коттеджей в любом из проектовVillagio Estate имеют возможность свободно проезжать в остальные наши комплексы и пользоваться их инфраструктурой. Таким образом, потенциальные аудитория рестораторов довольно широкая.

Про морепродукты и «изюминку»

Конечно, одного выигрышного места для успеха не достаточно: у ресторана должна быть своя «изюминка», стиль, кухня – что-то, что позволит заведению запомниться. Выше всех конкуренция среди заведений на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Где лучше всего? Каждый посетитель решает сам. Обслуживание везде на высоком уровне – и, что характерно, рестораны все реже приглашают иностранных поваров: наши готовят ничуть не хуже, а в специфике подмосковной загородной жизни разбираются на порядок лучше.

Про законы рынка и популярность

Не стоит думать, что ресторан в клубном поселке – это данность, которую нельзя изменить. Посетители голосуют кошельком, и здесь тоже. Если большинство жителей недовольны уровнем сервиса, то заведение очень скоро закроется, поменяет собственника или арендатора: закон рынка. В единичных проектах затраты на содержание кафе включены в общие платежи. Когда ресторан работает в составе управляющей компании, жители поселка вправе напрямую потребовать смены концепции, кухни или персонала. Противоположных случаев большой популярности внутрипоселковых заведений, к счастью, гораздо больше. В некоторые из них приходится заранее бронировать столик. Ресторан в поселке «Гринфилд» в погожий летний день заполнен до отказа: даже парковочного места нелегко найти. Что «выстрелило»? Интерьер, кухня, вид на озеро? Думаю, что все сразу.
LinkLeave a comment

Большой сосед: плюсы и минусы масштабной стройки за окном загородного дома [Oct. 19th, 2016|12:14 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , ]



Уединенность и спокойствие кажутся главными ценностями загородной жизни. Так что появление под окнами новых коттеджей (а еще хуже, если десятка многоэтажек) способно не просто испортить настроение, но и вовсе свести на нет удовольствие от жизни на природе. Однако, так ли все однозначно? В каких случаях новое соседство способно сыграть на руку старожилам? А каким застройщикам действительно надо давать отпор? Говорим об этом с директором по маркетингу компании Villagio Estate Антоном Гололобовым.
Уплотнение подмосковной постройки и постепенное исчезновение стародачных поселков– давно не единичные истории, а общая тенденция времени. Живописная деревня Крюково стала частью Зеленограда, а в знаменитом писательском Переделкино выросли многоэтажные комплексы.
Противостоять цивилизации, конечно, наивно, но вот обратить ее приход в бонусы для соседнего поселка девелоперу вполне под силу, уверен Антон Гололобов: «В наше время расширение Подмосковья проходит гораздо более обдуманно, чем в советские годы. Тогда поселки без всяких церемоний уничтожались, а на их месте появлялись новые спальные районы Москвы»,– считает эксперт.
Главный бонус от новостроя – появление социальной и коммерческой инфраструктуры. Дополнительное население района притянет за собой детские сади и школы, поликлиники, магазины и фитнес-центры. Нередко обязательства по строительству таких объектов берет на себя сам застройщик. «Хорошие дороги, развитая инфраструктура – все это не только делает жизнь коренного населения более комфортной, но и моментально поднимает их недвижимость в цене. По данным аналитического центра Villagio Estate, стоимость домов в отдельных случаях может моментально вырасти на 15-20%», замечает Антон Гололобов.
По мнению эксперта, ключевую роль во влиянии на регион новых построек оказывает их высотность. «Чем масштабнее комплекс, тем больше он изменит ситуацию в районе. Многоэтажное гетто способно вмиг обесценить дома в соседнем поселке, достоинствами которого были тишина и природа. Примером грамотной застройки можно назвать Истринский район: возводить дома выше четырех этажей там запрещено законом. Это помогает сохранить относительно однородную малоэтажную застройку и защитить интересы прежних жителей»,– рассказывает директор по маркетингу компании Villagio Estate.
Обезопасить себя от масштабных перемен за окном можно, если покупать недвижимость в уже застроенном месте. А вот свободная территория почти всегда рано или поздно превратиться в новую стройку, сопротивляться которой бесполезно. Чтобы избежать недовольства, необходимо, всего-навсего, соблюдать социальную однородность региона, считает Антон Гололобов. Если рядом с поселками появятся малоэтажные комплексы, то соседство будет комфортным и для старожилов, и для новых жителей.
LinkLeave a comment

«Хижина пастуха» по-московски: формат шале на рынке недвижимости [Oct. 19th, 2016|12:13 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]




Мода на шале захватила Подмосковье в середине 2000-х и стремительно сделала «небольшой сельский домик в швейцарском стиле» важной частью рынка недвижимости. С годами шале не теряют популярности – зато теряют все больше черт классического шале и ассимилируют на российской земле. Почему альпийский домик так полюбился состоятельной публике, во сколько обойдется его покупка и где искать шале на карте Подмосковья? Обо всем этом говорим с коммерческим директором компании Villagio Estate Алексеем Коротких.
Архитектуру шале состоятельные россияне подсмотрели и полюбили во время поездок на альпийские курорты. Деревянные стены и сильно выступающие карнизные свесы стали своего рода эталоном европейской жизни за городом. Прижиться на нашей земле формату помогла относительная неприхотливость – шале можно строить как из дерева, так и из камня. А удачно смотреться такой дом будет даже на узком земельном участке. Сейчас особняки, «русские шале», можно найти на Рублево-Успенском, Новорижском и Минское направлениях, а также вдоль Дмитровского и Осташковское шоссе. Однако все они наследуют лишь некоторые черты оригинального стиля. «Сложно провести четкую границу между домами-шале и прочей подмосковной недвижимостью,  - замечает Алексей Коротких. – Многие особняки перенимают черты альпийской архитектуры, различаясь только количеством характерных для шале деталей».
По оценкам аналитиков Villagio Estate, близкими к формату шале можно считать порядка 5-10% домов в организованных коттеджных поселках. Еще столько же приемников альпийского формата значатся в планах постройки. А если прибавить сюда особняки, перенявшие лишь какие-то детали оригинальной архитектуры, то получится, что альпийский стиль занимает почти треть рынка.
Нынешние шале, конечно, уже не являются настолько демократичным форматом жилья, насколько предполагает их происхождение. Тем не менее, цены на них по московским меркам весьма привлекательны. Помогают недорогие технологии строительства: нижний уровень дома часто выполнен из газосиликата, верхний — из бруса или оцилиндрованного бревна.
В элитном сегменте особняки с элементами классического шале также пользуются большим спросом. По словам Алексея Коротких, о таких постройках спрашивает каждый третий покупатель, поэтому они есть в большинстве поселков Villagio Estate: в Millennium Park, «Гринфилде», «Монтевиле», Madison Park. Шале там составляют порядка 20% от всего числа домов, гармонично сочетаясь с постройками других стилей.
«К примеру, в новом загородном комплексе «Ренессанс Парк»альпийские домики будут соседствовать с архитектурой ампира и деко. Так что каждый покупатель, без сомнения, сможет найти особняк по своему вкусу,- считает эксперт. Сейчас в поселке реализуется особое предложение: резиденцию в 320 м2 с мебелью и премиальной отделкой можно приобрести в рассрочку за 70 млн рублей.Для первоначального взноса достаточно 35% бюджета от сделки, а полная оплата суммы происходит к моменту окончания отделочных работ.
LinkLeave a comment

Цветет и пахнет: как обустроить сад вокруг загородного дома [Oct. 19th, 2016|12:11 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , ]




Как театр начинается с вешалки, так дом на природе – с участка. Будут ли это безликие сотки сырой земли или благоухающие пестрые клумбы – зависит только от самих хозяев. Но одного желания мало: начинающим растениеводам нужно знать и множество тонкостей. Как выбрать стиль будущего сада, когда высаживать цветы и кустарники и как за ними ухаживать? Об этом говорим с руководителем службы ландшафтного дизайна компании Villagio Estate Ириной Шейдяковой.

Вопрос об озеленении участка обычно встает вместе с приходом весны, однако это – поздно, считает Ирина Шейдякова. К марту владельцу коттеджа хорошо бы иметь достаточно четкое представление о своих ландшафтных предпочтениях: деление участка на зоны, общий стиль сада, высота растений. Когда пожелания понятны, за дело берутся профессиональные дизайнеры: готовят рабочие чертежи и окончательный генплан. «Проекту нужно время, чтобы  «дозреть»  в сознании жильцов. Нередко согласование наших эскизов затягивается: свои пожелания появляются у каждого члена семьи, на поиски компромиссов уходят недели, а то и месяцы. Когда все уточнения наконец сделаны, момент для посадки определенных растений, к сожалению, может быть упущен»,– рассказывает эксперт Villagio Estate.
После утверждения документов стартует следующий этап благоустройства участка: прокладка коммуникаций. Сюда входит подведение электричества, дренаж, автополив. Тогда же создается рельеф, появляется карта земляных работ: именно она позволит эффективно расходовать ресурсы. «В ландшафтном дизайне не бывает «отходов». К примеру, с помощью грунта, который остался после обустройства водоема, можно сделать насыпь  вот вам и модный эффект перепада высот»,– поясняет Ирина Шейдякова. Дальше приходит время прокладки дорожек и тропинок, установки малых архитектурных форм. Когда все готово, можно приступать к высадке растений: от крупных – к мелким. В самом конце укладывают газон и высаживают цветы. «Еще раз отмечу, как важно заранее четко представлять свой будущий участок, – добавляет эксперт. – В противном случае поездка в питомники становится настоящим испытанием и для семьи, и для специалиста по ландшафту. Увидев огромное разнообразие растений, многие в последний момент решают добавить в проект «еще вот этих, и этих, и парочку тех». Стоит ли говорить, что далеко не все такие спонтанные приобретения способны вписаться в концепцию сада».
Лучшим периодом для обустройства участка считается отрезок с мая по сентябрь. Правда, и здесь есть особенности: на время июльской жары  высадку растений лучше отложить. Высокая температура может вызвать стресс и иссушение, а значит, кустарники попросту не приживутся и погибнут. Исключение – контейнерные растения, которые выросли в питомнике и привыкли к постоянной пересадке: их можно привозить на участок практически в любую погоду. Найдется работа садовнику и зимой. Холодное время года – самое подходящее для посадки крупномеров, т.е. деревьев выше шести метров в высоту, с толстыми стволами и значительным объемом корней. «Низкая температура позволит корневой системе не рассыпаться при транспортировке и остаться целой перед посадкой. К тому же, зимой технике будет легче подъехать к конкретному месту, почти не повредив грунт. Сажать в мерзлую почву безусловно труднее, зато приживаемость растений на порядок выше», – поясняет Ирина Шейдякова.
«Посадить и забыть», конечно, не получится. Зеленые насаждения придется регулярно обрабатывать от болезней и защищать от вредителей. Самые неприхотливые – растения, характерные для нашей полосы: клены, липы, рябины, березы, если речь идет о деревьях, и спиреи, дерен, боярышник среди кустарников. А вот если украшением сада стали заморские азалия, барбарис или лещина, то хлопот у хозяев прибавится: растения нужно будет укрывать на зиму, а редкие бонсаи – еще и «ощипывать» руками. «Особого внимания потребуют деревья с четкой формой. К примеру, наши знаменитые липы с плоской кроной из поселка Millennium Park: их несколько лет выращивали в питомнике, направляя побеги в определенную сторону. И все же, впечатляющий ландшафт никогда не станет обузой. Для одних владельцев – это собственное хобби, а другие легко перепоручают заботы садовнику и дизайнеру. Так что если есть желание, то любой загородный домик будет окнами в цветущий сад», –резюмирует эксперт Villagio Estate.
LinkLeave a comment

Планы меняются: как сделать перепланировку в таунхаусе [Sep. 4th, 2016|02:10 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Став счастливым владельцем квартиры в таунхаусе, редко кому удается избежать желания тут же обустроить его «под себя». Чтобы стандартные апартаменты стали отражением индивидуального представления о комфорте, на свежеприобретенных квадратных метрах появляются перегородки, лифты, дополнительные санузлы, меняются размеры кухни, гостиной, расположение лестницы и даже входной двери. Какими законами и правилами ограничена фантазия хозяина, какие этапы согласования придется пройти – и как не растерять в погоне за уникальностью здравый смысл? На вопросы о перепланировке квартир в таунхаусах отвечает директор по развитию компании Villagio Estate Константин Романов.

Таунхаус – это блокированный  квартирный жилой дом с отдельными выходами на земельный участок. А значит, чаще всего недвижимость в нем юридически приравнена к обычной квартире в многоэтажке. Другое дело, что нормы двухуровневого жилья заметного отличаются от обычного  - они дают владельцам значительно больше выбора в планировочных решениях.
Наибольшую свободу действий получают хозяева квартир в таунхаусах свободной планировки. В плане БТИ указаны только несущие стены, а дальше собственник сам решает, где будут перегородки, разводка, санузел и зона приготовления пищи. Однако, даже свободная планировка не избавляет владельцев недвижимости от некоторых ограничений. «Во-первых, кухня привязана к расположению газового котла. Если владелец жилья захочет перенести котельную, процедуру придется детально согласовывать с БТИ. То же правило действует относительно изменения несущих конструкций, организации лифтов и камина», - замечает Константин Романов.

Дело в том, что юридически термина «свободная планировка» не существует. В проектной документации на такие таунхаусы как правило указано зонирование помещения – то есть расположение в нем перегородок. Позднее БТИ обозначает их пунктирными линиями на поэтажных планах: в соответствии с ними хозяин жилья и обязан проводить планировку. Если сведений о зонировании  дома в плане БТИ нет, можно руководствоваться планировочным решением в рабочей проектной документации. Отступления от него придется согласовать. В Москве - с окружной Мосжилинспекцией, в Московской области - с местными органами исполнительной власти.
Если речь идет о квартире, на которую изначально предусмотрена планировка, то получать разрешение и вовсе придется на любые отступления от заявленного проекта таунхауса. «В этом случае закон запрещает перенос мокрых зон и прокладывание труб от одного стояка к другому. Нельзя также сносить капитальные стены. Исключительной, но крайне трудной в согласовании инициативой является организация в них дверных проемов. Хозяину-реформатору в обязательном порядке нужно будет  внести изменения в технический паспорт: иначе при продаже жилья могут возникнуть проблемы», - рассказывает директор по развитию компании Villagio Estate.
В целом процедуру юридического согласования перепланировок можно разделить на 2 этапа. Первый - получение архивной проектной документации и разработка проекта нового обустройства жилья. Второй этап -  согласование проекта в различных инстанциях. Некоторые случаи потребуют заручиться согласием не только чиновников, но и соседей. Речь идет об изменении фасада здания или обустройства камина. Жители дома должны будут дать добро на использование кровли для дымохода и его дальнейшей эксплуатации.
LinkLeave a comment

Здесь будет город-сад: как появляется концепция жилых комплексов [Sep. 4th, 2016|02:09 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Аккуратные европейские домики, зеленые аллеи, цветущие клумбы и ухоженный пруд – глядя на современный поселок, трудно разглядеть когда-то бывшие на его месте пустырь и разруху. Кто и как придумывает концепцию будущего жилого комплекса? С какими неприятностями может столкнуться неопытный девелопер и его покупатели? Об особенностях создания плана загородной застройки рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.
«Каждый жилой комплекс – это не только дома, но и проектировка микрорайона или поселка в комплексе, - поясняет Алексей Коротких.  – На плечи застройщика ложатся задачи по созданию инфраструктуры, подъездных дорог, рекреационных зон. Но начинается все, конечно, с оценки расположения объекта».
С формулой «локация диктует концепцию» соглашаются все игроки рынка. От того, в каком районе будет находиться жилой комплекс, зависят его класс, плотность застройки, архитектурный стиль, количество и качество зон отдыха. Простым для освоения является ровный участок прямоугольной формы: его можно быстро размежевать и застроить. А вот впадины и возвышенности, транспортные объекты, неоднородная почва заставляют застройщика включить фантазию. Зато перепады высот обеспечат домам индивидуальность, большую приватность и  лучший вид из окна. Кроме того, неровный рельеф однозначно более привлекателен для ландшафтного дизайна: от придомового участка до общественных рекреаций.
Вместе с природными особенностями важен и размер участка. На большой территории необходимо предусмотреть максимум инфраструктуры, чтобы жизнь здесь была достаточно автономна от соседних населенных пунктов. Тогда в поселке появляются кафе и рестораны, спортклубы и салоны красоты, магазины, детские сады и школы. В маленьких жилых комплексах настолько развитая инфраструктура жителям не нужна, а застройщику невыгодна.  Однако важно, чтобы необходимые услуги оставались в транспортной доступности.
«Застройщику необходимо помнить, что хороший проект требует больших материальных вложений. Подчас девелоперы отказываются от необходимых инвестиций в последний момент, и заявленная концепция меняется или реализуется некачественно. Тогда проект теряет покупателей, а застройщик - имидж», - добавляет Алексей Коротких.
Другая проблема, с которой можно столкнуться при возведении поселка – его изначально неверная идея. Например, несоответствие сегмента жилья его месторасположению: трудно построить загородный комплекс премиум-класса, к примеру, на Новорязанском шоссе. Избежать ошибки можно, если заранее серьезно подойти к сбору информации: найти статистику продаж по выбранному направлению, изучить общее состояние рынка, присмотреться к опыту аналогичных проектов.
«Нужно учесть самые разные факторы, - поясняет эксперт Villagio Estate. – Есть ли в планах администрации округа ремонт дороги, строительство развлекательных и торговых центров, каковы макроэкономические прогнозы. Даже если появление заявленной инфраструктуры зависит не от вас, отвечать перед жителями в случае ее отсутствия будете именно вы. Поэтому необходимо заранее взвесить репутационные риски».
Когда общая концепция объекта сформирована, девелопер решает, кому доверить его проектировку. Вариантов работы с архитекторами несколько.  Первый способ – аутсорсинг.  Сторонних специалистов выбирают с помощью конкурсов и тендеров – или доверяют портфолио и рекомендациям игроков рынка.
Второй, зачастую более надежный вариант - создание собственного архитектурного бюро. «В Villagio Estate проектированием домов занимается отдельный департамент. Собственный штат специалистов необходим, когда в портфеле компании несколько крупных проектов. В нашем случае – это десяток элитных загородных проектов, общее число домовладений в которых  – свыше 2 000», - говорит Алексей Коротких.

Третий способ сотрудничества с архитекторами - привлечение специалиста с именем. «Звездный» исполнитель прибавит узнаваемости проекту и позволит привлечь определенную аудиторию покупателей, однако заметно увеличит конечную стоимость жилья. «Я склонен думать, что лучший маркетинг – это четко и в срок реализованная концепция поселка, а не рекламные ухищрения», - подчеркивает эксперт.
LinkLeave a comment

Прозрачный намек: плюсы и минусы панорамного остекления [Sep. 4th, 2016|02:06 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , ]



Она быстро стала синонимом красивой жизни – стеклянная стена в пентхаусе небоскреба или в просторной гостиной загородного дома. Стоя у нее, хозяин недвижимости неспешно выпивает утренний кофе и вглядывается в даль собственных планов. Однако прозрачная роскошь имеет и прозаические особенности: большая теплопотеря, быстрое загрязнение и отказ от приватности. О достоинствах и недостатках панорамного остекления в подмосковных поселках говорим с директором по развитию компании Villagio Estate Константином Романовым.

Единичные дома с прозрачными стенами или даже целиком сделанные из стекла появлялись в Европе еще с XVII века. Но по-настоящему «распробовали» тенденцию только в веке XX. В России популярность панорамного остекления совпала с расцветом конструктивизма: прежние богатые украшательства жилищ уступили место минимализму и открытым пространствам. Мода 20-х годов пришлась ко двору и в 60-е. Почти во всех советских городах появились «стекляшки»: магазины и кинотеатры с полностью или частично прозрачными фасадами.  В XXI веке панорамное остекление вернулось уже как синоним роскоши и подражание западным небоскребам. Флагманом «нового старого» архитектурного стиля стали знаменитые башни «Москвы-Сити».

Из пентхаусов и бизнес-центров прозрачные стены постепенно переместились и в элитные загородные дома. Главная сложность остекления везде одинаковая: далеко не всякий вид из окна достоин того, чтобы открыть на него панорамный обзор. Если в городе строители могут столкнуться с заводскими трубами или оживленной трассой по соседству, то в коттеджах стены могут напрямую примыкать к соседнему дому. «Выход девелоперов – в избирательности. Прозрачными становятся стены не всех, а только удачно расположенных домов или квартир. При этом наценка за видовые характеристики может составлять от 5 до 50 процентов», - замечает Константин Романов.

Кроме собственно вида к плюсам панорамного остекления относят более длительный период инсоляции. Это помогает экономить на электричестве, а также благоприятно сказывается на самочувствии и настроении хозяев дома. Однако минусов – или, как принято говорить, особенностей эксплуатации у стеклянных стен тоже немало. «В России такие объекты распространены меньше, чем в Европе или Америке: главным образом из-за климата и соображений безопасности, - поясняет эксперт Villagio Estate. - Окна во всю стену – это большие теплопотери: значит, значительные затраты на обогрев помещений. А случайно разбив окно, владелец обрекает себя на трудную и дорогостоящую замену стеклянных панелей».

Чтобы не замерзнуть за прозрачными стенами, специалисты советуют ставить рядом напольные радиаторы – они создадут тепловую завесу. От шума избавят стеклопакеты с аргоновой прослойкой, которая отражает значительную часть звуковых волн. Заранее стоит продумать и вопрос проветривания. Далеко не всегда в панорамных окнах предусмотрены форточки, и отсутствие подвижных элементов может стать серьезной проблемой для владельцев жилья.
Некомфортной некоторым покажется и «жизнь напоказ»: прозрачные стены совсем не защищают от любопытных взглядов соседей. Впрочем, в загородных поселках плотность застройки невелика, и проблема стоит менее остро. «При строительстве московских высоток используют бронированное, тонированное и звукопоглощающее стекло. В малоэтажных комплексах внешняя среда менее агрессивна, поэтому требования к защитным и звукоизоляционным свойствам стекла не так строги. На западе наши коллеги иногда применяют стекло, которое умеет подстраиваться под естественное освещение и менять степень светопроницаемости. Думаю, что через несколько лет «умный» материал доберется и до России», - добавляет Константин Романов.
Несмотря на минусы, «прозрачность» - все более востребованная архитектурная особенность. По оценкам эксперта, приверженцами приватного образа жизни остается старшее поколение. А вот молодежь все чаще хочет жить открыто и готова пожертвовать практичностью ради эффектного вида и статуса жилья.
LinkLeave a comment

Игра на понижение: малоэтажные дома как новый тренд [Aug. 4th, 2016|06:42 pm]
villagio_estate
[Tags|, , , , , , ]




Всего пару лет назад оформившиеся в самостоятельный сегмент рынка, небольшие 2-3-этажные домики претендуют на солидный кусок от продаж в высотках. Станет ли малоэтажное жилье флагманом подмосковного строительства – или уже через несколько лет выйдет из моды? Об особенностях, трудностях и перспективах формата рассказывает директор по развитию компании Villagio Estate Константин Романов.

К малоэтажному относится любое жилье не выше 4 этажей, а значит, под определение подпадают и роскошные коттеджи, и практичные таунхаусы с дуплексами, и бюджетные многоквартирные четырехэтажки. Такие предложения можно найти на западе, юго-западе, юге и севере Московской области. Загородные резиденции элитного сегмента сосредоточены на Новорижском и Рублево-Успенском, Минском и Можайском шоссе.

«Сегодня в Подмосковье представлены порядка 70 тысяч малоэтажных объектов, - поясняет эксперт Villagio Estate. – Более 60% из них – это только участки под строительство. Около 20% – трех- и четырехэтажные многоквартирные здания,  8% – таунхаусы, еще 12%  – отдельно стоящие домовладения.  В сегментах премиум и de luxe пропорции, естественно, иные: коттеджи составляют не менее 60% рынка, оставшиеся 40% делят таунхаусы, дуплексы и МЖД».
В масштабах всего рынка подмосковной недвижимости эти цифры все еще скромны: около 10% от общего числа продаж. Многоэтажные жилые комплексы и девелоперам выгодны, и покупателям доступны. Изменить ситуацию может административная поддержка: о необходимости развития сегмента говорят и в столичной мэрии, и на уровне государства. К примеру, недвижимость Новый Москвы обещают сделать на 30% малоэтажной.

«Спрос на высотки и малоэтажное жилье пока еще несравним: и между собой, и с теми пропорциями, что существуют в Европе, – подтверждает Константин Романов. – Загородные «великаны» ориентированы на массового покупателя. Там застройщик берет ценой, а в случае с таунхаусами и коттеджами – качеством: архитектурной концепцией, местом, продуманной рекреацией. Эти предложения, как правило, рассчитаны на семьи с детьми и довольно высоким доходом. Такие покупатели перебираются в пригород ради увеличения метража, класса жилья и экологических условий».
Девелоперы нередко стремятся диверсифицировать риски за счет присутствия в пакете предложений разного формата. Делать ставку только на малоэтажку пока не спешат: сложность бизнеса – высокая, рентабельность – не всегда. В строительство трехэтажного многоквартирного дома придется инвестировать до 400% больше, чем в аналогичные квадратные метры подмосковной двадцатиуровневой высотки.

«Зато «малоэтажники» выигрывают у конкурентов за счет отсутствия такого количества согласований, которого требует возведение небоскреба. Нет затрат на установку и обслуживание лифтов, да и землю под коттеджный поселок найти проще, чем для жилого комплекса из высоток. Общими остаются проблемы всех застройщиков: отсутствие административной поддержки по вопросам строительства и ремонта дорог, организации инфраструктуры», – рассказывает директор по развитию Villagio Estate.

Главная ценность малоэтажного жилья – более низкая плотность застройки. Для покупателя это выражается в том, что у дома всегда можно найти место на парковке, лавочке, детской площадке, в тишине прогуляться по ближайшей аллее. Привлечь клиентов помогают и оригинальные решения застройщика: в поселке Park Avenue на Новой Риге спрос на апартаменты вырос благодаря эксплуатируемой кровле. Однако глобальное развитие рынка маркетинговыми ходами не обеспечишь. Дело за повышением покупательского уровня жизни, освоением новых подмосковных пространств посредством градостроительных решений. «Вслед за новыми дорогами, детскими садами, поликлиниками, рабочими местами в Подмосковье придут и новые девелоперы, и новые жители, выбирающие современный комфорт», – уверен Константин Романов. 
LinkLeave a comment

navigation
[ viewing | most recent entries ]
[ go | earlier ]